出租人能否以承租人从事违法活动为由解除合同？已收取的押金和剩余租金是否应当退还？近日，灵武法院审理了这样一起因承租人违法被行政处罚而引发的房屋租赁合同纠纷案。

案情回顾

2024年10月，肖某与楚某签订《房屋租赁合同》，约定肖某承租楚某位于灵武市某小区的房屋，租期一年，年租金14500元，押金2000元。合同明确约定：“乙方租赁期内，不得在屋内从事违法活动，若被公安机关查获，甲方收回房屋，房租、押金一概不退。”

肖某入住约50天后，公安机关通知楚某，称肖某涉嫌从事违法活动，楚某故通知肖某要求其立即搬离。2025年1月，相关部门联合开展清查活动，查明肖某在涉案房屋内从事违法活动，并对其作出行政处罚，楚某收回房屋，肖某彻底搬离。2026年1月，肖某将楚某诉至法院，要求退还剩余租金、押金并赔偿各项损失三万余元。

争议焦点:租客从事违法活动违约，房东解除合同是否合法？押金和剩余租金该不该退？

法庭上，双方各执一词。肖某认为楚某以“涉嫌违法”为由强行驱赶，属于无故收回房屋，构成违约，应退还剩余租金和押金并赔偿损失。楚某则辩称，公安机关通知其房屋内有人涉嫌违法要求搬离，合同明确约定从事违法活动则房租押金一概不退，肖某自行搬走说明其认可该事实。

本案的核心法律问题在于：承租人利用租赁房屋从事违法活动，出租人是否有权解除合同并不退还押金和剩余租金？

法官说法：从事违法活动构成根本违约，出租人有权解约且不退押金租金。

（一）承租人从事违法活动，出租人享有法定解除权

《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”承租人在租赁房屋内从事违法活动，应视为未能按照合同约定的方法使用租赁物，依据诚实信用原则及公序良俗原则，出租人据此可行使合同约定或法定解除权。

本案中，肖某在涉案房屋内从事违法活动，已被相关部门查实并作出行政处罚，其行为违反合同约定的“不得在房屋内从事违法活动”条款。楚某依据合同约定解除租赁合同，具有事实和法律依据。肖某虽主张楚某系“强行驱赶”，但未能提供证据证实，法院不予采信。

（二）合同约定“从事违法活动则房租押金一概不退”，合法有效

本案租赁合同明确约定，若从事违法活动被查获，房租、押金一概不退。该条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。肖某因从事违法活动导致合同解除，其违约行为在先。根据合同约定及《中华人民共和国民法典》相关规定，因承租人违约导致合同解除的，出租人有权不退还剩余租金和押金。肖某的主张缺乏事实和法律依据。

（三）自行搬离视为同意解除合同，损失自行承担

本案中，在接到公安机关通知后，肖某自行搬离涉案房屋，应视为其对合同解除的认可。肖某主张楚某“强行驱赶”，但未能提供证据证明存在暴力驱赶或其他强制行为，法院不予采信。对于肖某主张的宽带费、中介费、律师费等损失，均系其自身违约行为所致，应由其自行承担。

法官提醒：房屋租赁中，承租人利用租赁房屋从事违法活动，不仅损害出租人合法权益，还可能使出租人面临行政处罚风险。租赁合同是双方权利义务的契约书，更是守法诚信的“承诺书”，法官在此提醒广大房东和租客：

1.明确合同条款，握紧维权筹码。出租人签订租赁合同时，应明确约定“承租人不得在租赁房屋内从事违法活动”，同时写明违约处置规则。权责清晰、约定合规的书面合同，是依法维权的有力武器。

2.固定违法证据，保障合规处置。出租人接到公安机关、市场监管等部门告知房屋涉违法线索的通知后，应第一时间完整保存相关证据，包括通话记录、微信截图、行政处罚决定书等材料，固定租客违法事实，后续解除租赁合同、处置纠纷时，完整证据链可支撑诉求的合法有效。

3.恪守承租底线，杜绝违法行为。承租人使用租赁房屋应严格依照合同约定与法律规定，切勿从事各类违法活动。违法行为一经查实，承租人不仅要独立承担行政处罚责任，还将因自身的违约行为，丧失主张返还剩余租金、押金的权利，并承担由此带来的全部损失。